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韩令国

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70年后有偿续期的几大弊端  

2009-03-25 21:39:46|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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70年后有偿续期的几大弊端

文/韩令国

 

《土地管理法》征求意见稿中第49条是新增法条,其中住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

 

征求意见一出就引起热议,所有人都在热切关注着关乎于每个人的问题,不如将其中利弊盘点一下,以分辨是否可行。

 

一、有偿续期是财政印钞机:此前房产市场默认使用权为70年后自动无偿续期,如新法确立则变为有偿,土地收入从一代人转为代代人,今后每代人将都需为自己的住房缴纳土地使用金,这个财政大的惊人,而且周而复始世代无休,按现行房价看,今后每个人从出生开始就要背负居有其屋的住房压力,也就是中等收入30年的‘租地付出’,真是保证了土地财政的无限性生存潜力,是一台可无限运转的印钞机。

 

二、严重制约其它内需消费致使经济发展受制:按人均寿命75岁算,前25年属于消费阶段,没有收入,生活费用需要家庭承担,25岁后参加工作,要三四年后大概30岁开始买房,房贷年限30年,还贷完毕要60岁才能拥有完全属于自己的房子,此时土地使用年限已经达30年,不容忽视的是国内现在开发商造的房子,拆迁重建一般都在使用年限达30-40年左右,等于一个人一生积蓄买的房子只能住到死,其后代继承的房产因建筑质量需从新拆建,因土地使用年限为70年,重建时就需要缴纳土地使用金,同买新房无异,这样一来每个人一生工作最终只是住到了自己的房子。相对其它消费只能是望而兴叹,为了拥有一块立锥之地,只能缩减其它开支,对于内需市场的其它消费是最大的挤压,无疑将致使内需消费力大大减小,长久不畅,面对产能过剩的其它产品只能继续依赖外需市场来消化,经济发展将永远受制于人。

 

三、滋生土地暗箱操作与腐败问题:土地使用权限70年后有偿续期如成立,当前房企的空置房将面临因物权性质改变,导致的价值随年限缩水而销售不畅问题,房企想遏制资产缩水只有使房产保值,唯一出路也就是土地使用年限的调整,在70年限基础上增加土地持有年限才是提升价值的关键,因此不得不想尽办法促成此事,调整期间的操作过程是难以控制的,无法避免暗箱操作与腐败滋生,并且最终转嫁到购房者身上造成剥削现象。

 

四、消除房屋遗产、透支未来经济:土地使用年限70年后有偿续期将导致房产因土地使用年限问题无法成为固定遗产,今后每代人将不会拥有房产类的遗产,为能有其立锥之地不得不重新购置房产,将致使世代人为了居住需求而工作30年甚至以上,依此看是透支了未来数代人的工作收入,对未来经济发展并无好处。

 

五、执行难:不清楚这样的法规将如何执行,执行起来遇见的问题又如何解决,更难的是如果房屋尚在而土地使用期限到期,是以房屋为主还是以土地为主,最终是要保民生还是要保土地。

 

六、降低百姓生活保障:看上述几条,无一条对百姓有利,也就是百姓需要长久承担土地有偿使用的税收,对于收入本就与GDP增长不在同一水平线上的百姓是极大的生活压力。

 

七、造成民穷、内需不振:如百姓一直需要支付土地有偿使用费用,无疑房产将持久成为百姓最大的消费,现在一套房即消化掉一个中产家庭,如70年后有偿续费将导致再消化一个中产家庭,周而复始长久下去,导致百姓收入的可支配力无法增长,相对其它的产能过剩产品最终将无法消化,内需也永远无法拉动,等于最终拖累了内需经济。

 

纵观土地使用权70年后有偿续期的新法利弊,最终苦了的是百姓,肥了的是财政,害死的是内需经济,这样的新法还是不宜实行。

 

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