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韩令国

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是谁在逼房企自杀  

2009-03-23 22:47:01|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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是谁在逼房企自杀

 

文/韩令国

 

房价与成交量的反比现象逐步加重,房企压力也是与日俱增,房企为了生存本可以降价抛售,但房企却宁死不愿意降价出货,其中的缘由需要具体去分析。

 

房企很明白现在的房价无法找到买家,降价就会有成交,降价可以盘活资金链。这个都清楚,但是房企为何不降价?现行房价按可见成本看,房企有很大的降价空间,从经营角度讲,房企想生存即使不赚钱也可以抛售,但现在看房企宁愿冒险骗贷也不降房价,原因在哪?拿各大城市为例:

 

一、房价构成结构的不正常导致成本偏高,土地与开发税放在后面说,开发商的灰色支出(其中包括拿地、规划、审批、验收等等),按06与07年拿地的潜规则算应当在15%-20%左右,就是阻碍房价下降的原因之一。

 

二、土地成本与税收加在一起,占房价的五成以上,其间因拿地、开发需要的融资费用又是一特殊支出,也无法打在账面,按民间融资算,支出至少在5%以上,也是造成房价难降原因之一。

 

以上两点看占据了房价成本的20%左右为灰色支出,最终要转嫁给购房者才能保证房企不赔钱,那么房企利润按市场算也要达到15%-20%左右,这样看来房价中有35%以上属于房企利润,也就是说房产是个暴利行业,但其中20%成了灰色支出,没人认账,房企也没处去说,要降价房企可以降自己的利润15%-20%,但灰色支出却没办法承担,这是房价面临的一个难题。

 

三、土地成本与房产开发税,占房价比例的45%以上,这部分因房企盲目拿地而随地块不同比例也不同,但只有高于45%的,没有低于45%的,也就是说土地成本与开发税是构成房价难降原因之一。

 

四、房企资金链紧张,开工需要的建材供应与建筑费都无法提前支付预付款,势必造成建材供应商与建筑单位的融资成本转嫁到材料款与建筑费中,无疑增加了建安配套的成本,这些在房价中要占2%以上的份额,是增加房价成本的又一原因。

 

这两点是现行财政体制与房企资金链问题,一时半会还无法解决,房价成本这两块也是无法避免的,土地成本与开发税不降低房价成本依旧趋高。

 

五、降价与断供问题,如果房企真正降价35%以上,那么银行要面部分临断供问题,一旦发生断供现象银行就要吃不消,最终衍生问题也很严重,所以政府不想让这样的事发生,也就只能控制房价不降。

 

六、地方政府财政问题,看上述情况要降房价,无疑要从灰色支出与土地财政及房地产开发税和房企利润四处入手,但不容忽视的问题是,如果房价降,地方的土地价格会一起降,对地方财政收入又是一个不可忽视的削弱,保8在即地方政府更不希望土地贬值,现在看除房企让利外,其它的都属于地方财政和隐性财政,哪个都是动不了的,所以房价降着才会这样难。

 

看诸多方面,说房企降不降价不应当只是需要房企自身选择,而是众多因素掺杂在内,地方政府因土地财政与腐败问题而不希望降房价是很大的因素,房企自身因盲目发展疯狂抬高地价、不规范运作造成灰色支出与超负荷融资等造成的成本趋高也是问题,另外银行断供风险也是房价下降要面临的难题,这几点加在一起才会出现地方政府的房价保护主义,最终导致房企宁愿冒死去做假按揭骗贷也不去降价的事情发生,是这一切因素结合到一起把房企逼到绝路。

 

房企盲目发展是自身过错,但任其盲目发展是地方政府失职所致,两者责任要一起并论,现在看,地方政府为保自己,最终实施了不降价的地方保护主义,房企又迫于资金压力不得不去铤而走险假按揭,将成本无形中增加了10%以上还要面临二手房价格下跌的困境,如没有土地成本与开发税下调以减负,除货币贬值外房企面临的只有挺着等死,分析到此无论怎么看,都是地方保护主义把房企逼上了自掘坟墓的绝路。

 

 

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