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韩令国

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陈准:十大理由支持房价长期看涨不是理由  

2009-03-01 19:45:43|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈准:十大理由支持房价长期看涨不是理由

文/韩令国

建设部政策研究中心主任陈淮2.28日在“2009中国房地产变革之路”论坛上表示,当前房地产市场的发展既有有利的因素也有不利的因素,他列举了十条对房地产发展不利的因素,同时也指出了房地产价格必涨的十大理由。

陈淮主任名高位重,也建树独到,房价必涨是可能的,只是这房价必涨的十大理由有待商榷!

 

一是,中国城市化进程刚刚拉开帷幕,人口向城市集中的趋势还将持续20-30年;

 

人口论:城市化进程的趋势是长久的,不可用20-30年定论,但对于城市高房价能承受住的农村人口因收入问题数量不足,无法长久支撑市场。尚且还要根据城乡一体化建设速度相互映衬,未来20-30年农村与城市之间交通逐渐快捷,农村有消费偏低、环境好等一系列优势,当挽留住一部分人口在农村发展,也将出现部分城市老年人口因农村空气质量好、绿化、尘埃噪音少等生活环境优于城市,返乡到距离城市一两小时路程的农村去养老。当前人口老龄化趋向问题严峻,再过20-30年,城市人口老龄化导致的人口数量减少与向城市集中人口数量之间可互抵,即使没有有盈余,至少会有所平抑,相对因老龄化问题所造成的房屋空置,还可以致使部分年轻人晚买十年房,由此可证长久看人口问题并不支持房价看涨!

 

二是,扩大内需过程中,对城市基础设施的大规模投入和进一步改善,将有可能诱导出新一轮的改善性需求,即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房;

 

房屋数量问题:新一轮的改善性需求表面看增加了新房数量,同时闲置下来的房屋数量与新房数量对等,无疑是增加房屋数量,闲置下来的二手房需要消化,同时可抑制部分居住需求向新房靠拢,如二手房存量过大依旧有可能刺激新房价格,可见改善性需求并不能起到拉升房价作用。

 

三是,目前城镇住房存量资源中,1999年以前形成的占一半以上,这些存量房在未来15-20年的周期内有一半要拆了重建;

 

拆迁重建问题:首先三问陈淮主任:1.1999年以前建的房子产权都是多少年?2.这一半比例中最近二十年的存量房是多少?3.在未来20-30年为什么要拆一半?

其次《物权法》、《产权法》、拆迁相关条例等相关法律,需要保障拆迁范围内居民的居住需求,首先并没有增加需求,其次回迁的价格与新房价当有所差异,如因拆迁费用而变味那应实属‘特种问题’,当长久可查。故此不可做长久看作房价涨的依据。

 

四是,人们已经完成了重大价值观的革命,已经走向了让大多数人有产的阶段;

 

价值观与人有所居的概念混淆:并不是人都趋向有产阶级,实质上是人有所居的生活需求,如果不是居住需求的支撑,房子根本没有任何价值,有了居住需求的支撑才会有逐利行为的产生,推高房价实质问题在于逐利,所以价值观的有产阶级应为用词不当,逐利行为更不该是支持房价看涨的理由。

 

另外目前有8成人被挡在房价门之外,其中有2成有望得到保障住宅,其余 6成即使房价不看涨依旧没有能力买房,何况看涨。故此价值观与有产阶级的说法有待商榷!

五是,城市土地资源的有限性决定土地开发规模越大,核心市区的房价越高;

 

城市土地资源:纵观目前国内各地城市范围都是在扩张,政府搬迁、打造新城区等等,随之原有的市中心与新的市中心将并存,新城区土地空置面积有多大各地方政府心中有数,存量房有多少开发商心中有数,商业市场的成长致使商圈与商店在逐渐接近社区、逐渐走向便民化,长久下来分散到社区才是主旋律,中心商圈的价值将越来越小,也就不会成为抬高房价的重大因素。

 

六是,房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响以及对上游产业的拉动作用,促使短期的宏观调控政策出台;

 

调控:短期调控将如何调控?此前政策基本出尽,楼市成交量环比并不看涨,症结就在高价,高价不除房地产就没有市场支持!一旦房价下降再涨只能是政策操控(地皮文章、税制变革、盲目追求数字增幅与腐败等),否则房价回落到一定程度后反弹到08年水平也要三年以上,长久看不会暴涨!

 

七是,在1999-2002年享受房改的大约占40%左右的城市居民家庭,经过四到五年后,普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间,特别是二三线城市,这个趋势非常明显;

二手房平抑价格问题:改善居住的家庭闲置下的老房子怎么处理?出售、出租都无疑因性价比问题要比新房低廉,同时吸入因购买力不足而对新房望而兴叹的中低收入人群,注定减少对新房的需求量,可见这种改善并不支持新房价格上涨。

 

八是,部分城市居民的收入情况已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段,他们收入增加10%,住房消费能力就可以增长50%;

 

实质问题:城市居民收入如何增加10%是个关键,另外房价上涨多少是否与城市居民收入的支配力所对等,假如不能,房价依旧没有上涨支撑点,再者楼市今天的前车之鉴是否有抑房价暴涨的可能,假如没有那么几年后地产业将重蹈覆辙。

 

九是,房地产金融创新工具已经迈开新的步伐。去年末,国务院关于要扩大内需、刺激增长的一系列措施中,已经明确提出了发展债市、REITs等金融工具;

 

不好说,政策的双刃性已经出现很多问题。

 

十是,历史形成的税赋结构,“清费、正税、明租”进展迟缓,将促进自身资产升值诸多理性消费。

 

长久看房产增值幅度将逐渐变小,增值现象将在未来15年(左右)以后被房多人少问题所湮灭,平均一个人有两套房子的时候,房子是累赘绝对不算是增值资产,打算长久投资的绝对不会再傻到去买个房子等20年后升值,房产的长久升值能力已经逐渐变小!

 

以上观点正确与否,还要看大众的声音!

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