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韩令国

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房企跨步跑入三九天  

2009-02-25 08:20:56|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企跨步跑入三九天

 

文/韩令国

 

所有人都在推测楼市春天在哪里,我说楼市春天还很遥远,开发商的日子应算是刚要进入三九天,所有房企还没有渡过这个寒冬,就不要去吹嘘已看到了春天!

 

开发商最艰难的日子才刚刚要来到,如果说以前开发商因为成交量低迷而日子不好过的话,那只能算是入冬前的一场秋风,虽然有点冷但冻不死人,可到了三九天,严寒就足以致命! 

 

下面看看为什么开发商的日子刚要到三九天

 

一、存量消化难,目前各地商品房存量超过环比同期正常年销量近两倍,也就是说即使两年不增加新建面积,开发商想在两年内消化掉所有存量房本身就很困难,何况还有二手房要割据一部分市场,另有炒房者手中的大量房源会因为市场变化而抛售,势必对开发商存量房销售的冲击更大,没有销量开发商的被套资金就同钢筋水泥一样,没有流动性更没有升值空间,企业在无形中呈现出倒退的趋势!

 

二、资金解套难,目前开发商的资金大部分吃紧,有人说不吃紧那都是忽悠人的,从03年房产业开始升温到05年开始的过热和07年达到峰值这个阶段,我们回顾下房产企业的成长过程就可以清楚的看出08年以前几乎所有房企就存在资金吃紧,那么到今天楼市低迷、成交量萎缩的情况下(尽管从08年10月到09年2月银行房产业贷款超过2万亿巨额,但并不能解决所有房企资金问题),房产商的资金早已经达到濒临崩断的边缘,依照现在的成交量看,在半年内如果房企没有能力得到超效高速的资金回流方式,到年底即使赔本卖房也难以保证能顺利渡过还贷难关,无力还贷的结果将是被并购或者破产。

 

三、行业潜规则弊病,大部分房企是联合在一起来维系房价的,这也是高价房的成因,也正因如此房价始会终降不下来,楼市才出现今天的低迷,房企的团结稳定了泡沫价格,同时也制约了楼市回暖的进程,而且弊端是致命的,一但这个团结的冰山出现一角破裂,房价势必一泻千里,到时候纵使大罗神仙也无力回天。

 

四、政策在民意中遇冷,从08年下半年开始‘救市’政策频出不断,也接连遇冷造成适得其反的效果,更促使购房者理性渐长又并发报怨心态,对楼市的观望期一再延长,甚至有部分人将买房计划推迟一到两年,对原本比例不大的消费群又一次抽茧剥丝,造成市场支持大幅减少。

 

五、资产缩水,房价下滑已经大势难改,房产商的资产随着房价下滑跟着下滑,外加存量房的折旧,开发商的身价一天比一天低是必然的,低到一定程度将引发一些列综合症并发

 

六、金融机构风险加剧,近十年土地开发与房贷一直是银行的一个创利支撑点,但如果贷收之间没有良性循还对银行就是致命的威胁,银行绝对不愿等到开发商去以资抵债,因为开发商以资抵债无疑是将泡沫甩给银行,这么大的泡沫银行也吃不消。再看银行吃紧谁来救?对此国家比银行更加担忧,故此2月份银行房产信贷骤然收口,相信随后各银行必将启动针对可能出现不良信贷企业的应急方案,也就是得到贷款的开发商资金回笼压力将逐步加大。

 

七、瞎折腾的后遗症,胡总书记说过‘不折腾’,但楼市从来就没停止过折腾,而且折腾的动作越来越大,开发商不但以地方经济绑架政府,游说出拿税收来反补楼市、把户口房产捆绑贩卖的荒唐事,造成地方财政收入在本已捉襟见肘的情况下还要为楼市免税、减息及承担户口的衍生‘消费’,政府将取之于民的税收用于维系盘剥民脂民膏的泡沫楼市,已经致使百姓心寒,政府的公信度在百姓心中也大打折扣;开发商到最后不但不知道适可为止,黔驴技穷之下又奢望煽动两会再与更大的扶植,依我看弄不好将或造成物极必反的结局。假使两会再出台有背民生的政策,势必造成长久积蓄的民怨爆发,楼市将遭受更惨烈的结局,由此看中央对于地产业是否进入十大产业又将如何规划做低调处理是正确的选择,因此对两会来讲,再能给予开发商的利惠几乎很小,更多的可能就是出台顺应市场的导向性措施,向开发商开刀的政策也许就在两会初现!

 

八、降价血拼的惨痛,以上种种因素皆构成开发商最后降价血拼的先天条件,假如两会再没有更大的利惠给予开发商,到年底开发商资金开始吃紧、信贷压力加剧、附加政策开刀(只是假设)、又面临生死存亡的抉择,无疑将撕裂开发商团结的大山,冰山轰塌造成的洪水将势不可挡,开发商生死抉择之时也就再没有什么团结可言,活下去将是所有房企的唯一目标,这一天迟早要来,让我们拭目以待!

 

形势的发展是越到后期越严峻,地产业的阵痛也将越来越痛,开发商的冬天才刚刚要来到,前面要面对的必将是三九严寒的冷酷!

 

.附:重复个人观点:尊重市场就是房企出路!

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