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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨  

2009-12-04 04:11:24|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来自高层的表态似乎为疯狂的地产埋下一颗炸弹,抑制投机调控房价的声音也再次响起,然而如何调、怎么控却无从入手,不由得让人感叹心有余而力不足的一种什么样的悲伤。

 

可以说2009年的房价完全是在地王效应的推动下涨起来的,尽管流动性是投资杠杆的主要支撑,但是如果没有地王效应,即便投资需求再旺盛,没有预期房价在做衡量的情况下,一线城市房价依旧很难在大半年内上涨100%以上,包括二线城市一样,所有的房价上涨过速,均来自于地王效应下的房价预期。

 

地王这个词在经历二三季度热议之后,已经很少有人愿意再提及了,原因是生产效率太高,而且地王的记录也总被刷新,昨天是地王今天可能就不是,甚至很可能两小时前是地王两小时后就不是,当政府新推用地拍卖成交后的地面楼价接近或者超过周边房价时,周边房价就已经注定有极大的上涨空间,这就是一线城市房价飙涨的原动力。

 

开发商之所以敢于高价拿地,这要感谢宽松的货币政策,当数万亿信贷流进开发商的腰包后,开发商已经不再差钱,为了备战今后市场,抢地就不能避免,另外各地尚有仅需支付20%地价款就可以成交的政策,开发商拿着银行的钱就是买再多的地也不会心慌。

 

当然这一切的根源还与地方政府脱离不了干系,细数全年信贷流向可以看到,近6万亿的信贷与地方政府有关,而从年初至今各地的基础建设投资上看,却看不到多少投资,只能看到楼市的火爆和土地价格的飙涨,因此不用猜测也可以清楚,多数与地方政府有关的天量信贷已经间接流向了房地产。

 

到这里可以很明确的讲,各地的房价暴涨皆与当地政府有斩不断理还乱的关系,地方政府以政府名义为开发商及炒家融资的事实就摆在眼前,甚至可以说地方政府就是直接参与炒作房价的元凶。当然国土部与建设部等几个部门也是帮手,如果没有土地供应的弊端,也不会造就那么多的地王,如果没有土地供给的短缺,地方政府也无力调高基准地价,就是在这样的情况下,连同银行在一起直接受益的相关部门是这场房价大戏的始作俑者。

 

当然还有其它种种的理由,其中包括GDP需求等等,一时也数不清到底有多少,总之2009年房价的上涨都与上述因素难逃干系,也无需继续追究,毕竟事实已经形成,无论再好的医生想救回一匹死马也力不从心。

 

看当前舆论,跟我此前一样对于政策打压房价看好的人很多,但是事实上我们的想法已经过于短视。不用回顾以前房价以及房地产的调整结果,只需要看看2009年的宏观经济与房地产就可以得到一个结论,一旦房地产绑架了银行,绑架了经济,绑架了政策,就只能意味着一切都要围绕房地产去转,房地产好,一切皆好,房地产坏,一切皆坏。

 

记得年初时有人讲过,房地产是中国经济的引擎,到现在看这一说法完全正确,房地产不仅是引擎,而且还是发动机,一旦房地产停摆,经济也就自然停摆。那么2010年我们的经济增长预期是8.7%左右,靠什么来已经毋庸置疑。

 

房地产泡沫终究会破灭这一点我们一直相信,可是日本在80年代破了,我们在91年破了,紧接着中国的房地产在98年开始走上高速增长,2003年走向疯狂,2006年美国房地产泡沫破了,2008年俄罗斯房地产泡沫破了,2009年迪拜房地产泡沫破了,而中国的房地产泡沫如何呢?是正在被继续吹大的阶段,距离破裂还有一小段路要走,而这段路2010年能否走完,主要取决于宏观政策,如果这次政策能够打压一下高房价,房地产泡沫就永远不会破灭,问题的关键其实也在这里,政策打压房价是事情在此前不是没有发生过,但是起到如何作用人们都很明白,也就是说,中国的房地产泡沫在政策的打压下非但不会破灭,反而会报复性的反弹(这一段有点描述不清,还需要读者自行思考)。

 

基于以上的一切可以看到,房地产泡沫还没有达到马上破裂的边缘,而从此前各地惯例上讲,破裂迟早会发生,只是需要一个实践过程而已,但是在房地产泡沫没有破裂之前,房价受地方政府以及地方制造的地王效应干扰,还将有一个上涨过程,在经济需求所不能摆脱房地产之前,短期内依旧会上涨,直到再无资本可支撑楼市之时才会破灭。无奈的是这一切已经被引起重视,在中央经济会议之前密集调研各地经济状况的行为中可以看到,应对房地产问题的政策已经在酝酿之中,具体是什么样的政策也可想而知。

 

总之,我已经对2010年房地产泡沫破裂外一切干预房价的行为不报以任何希望,要知道即便是政策打压房价,有那么多地王牵扯着银行,房价也不会深度下行,等待房价下行的这群百姓们的住房梦,除了保障供给与楼市崩盘外,已经再无其它机会了,如果还有人期待房价下降,那就一起祈祷楼市崩盘吧,即便崩盘不利于经济,但是至少会有一个合理的房价来满足大众的居住需求。

 

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