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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:耐心等待房地产泡沫破裂吧   

2009-12-31 02:05:53|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2000-2008年全国城镇居民可支配收入分别为:

 

6280元、6860元、7703元、8472元、9422元、10493元、11759元、13876元、15781元,平均每年增长9.51%。

 

从2000-2008年全国农村居民人均可支配收入分别为:

 

2253元、2236元、2476元、2622元、2936元、3255元、3587元、4140元、4761元,平均每年增长5.92%。

 

2000年-2008年GDP数据为: 
  
8.0%、7.3%、8.0%、9.1%、9.5%、9.9%、10.7%、11.4%、9.0%。平均每年增长9.21%。 

 

 

2003年1-11月,全国平均房价为2456元。2009年11月份全国平均房价为4785元。7年上涨了94.8。平均每年上涨13.5% 

 

按上述数据看,最近5年中人均收入与房价涨幅始终不在同一个水平线上,这是当前8成人买不起房的根源。据12月7日,中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》数据,2009年城镇居民收入房价比将达到8.3倍,农民工房价收入比为22.08倍,农民的城镇房价收入比为29.44倍,大大超出百姓承受范围。因此在今后即使人均收入与房价在同一水平线上上涨,在人均收入与房价基数相差巨大的情况下,购买力与房价之间的距离也不会改变,注定无法支撑市场。

 

举例:按城镇三口家庭90平米住房计算,全国11月平均房价为4785元,总房价为43.06万。08年城镇居民人均收入为15781元,按家庭中2个成年人一个小孩计算,家庭年收入为31562元,按09年家庭收入增长10%计算为34718元,真实房价收入比为:1:12.4。

 

如果每年房价与人均收入都上涨10%,那么下一年的房价则为:43.06×1.1=47.366万元,家庭收入则为34718×1.1=38189元,房价收入比为12.4。

 

而现实中以当前中国人均收入增长速度与房价增长速度看,在当前经济环境下,人均收入很难保持在每年10%的增长以上,但是在2010年将继续向市场投放近10万亿货币的情况下,受流动性与地王效应影响,房价很难控制在10%的涨幅之内,即便2010年房价涨幅可以控制在10%之内,流动性造成的通胀影响也将使家庭购买力大打折扣,因此房价收入比的距离必将继续拉大,更大的问题是现在对城镇住房需求量最大的群体是城市化人口,而这群人的收入仅介于城镇人口与农民收入之间,其房价收入比的距离更大。

 

此外据美联物业北京市场研究部调查显示,11月份北京的楼市租售比再创记录首次突破了1:500,达到了1:546,部分区域甚至达到了1:700。上海的租售比为1:500。深圳的租售比平均为1:450。投资房产的租金回报率已经达到普通房屋的使用寿命,也就是依靠租金收益投资已经无法收益,高房价低租金的不协调已经彻底失去投资价值。

 

另外据11月份易居统计数据显示:目前在北京、上海、深圳三地,很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,空置率在10%~20%之间为空置危险区;空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。这无疑也是一个危险的信号,以09年全国一手房二手房成交数据显示,85%的购房者为投资消费,无疑这部分空置率基本都在炒家手中,众所周知,过度的投资就是投机,那么这些空置房在投机者手中的目的最终还是为了牟利,而已当前北京房价收入比27:1,深圳房价收入比15:1,上海房价收入比17:1这样的数据看,以普通家庭购买力看是没有能力接盘的,那么这些空置房最终如何流回市场就是个最大的疑问,可以问投机者更可以问银行。

 

当前房地产问题的根源就是民穷,就是普通百姓家庭买不起,唯一可以依赖的就是每年增加货币投放来支撑,而后果就是当前金融杠杆下资产泡沫继续膨胀,将商品房与住宅沦为金融衍生品,形成金融泡沫,一旦金融杠杆断掉,房地产就彻底崩盘,而到现在看来金融杠杆可以持续一年,但是房价收入比的距离并不会因此缩减,无论今后房价如何稳定,因流动性造成的通胀已经在开始削减普通百姓的购买力,物价上涨造成的购买力下降,将是对今后房地产致命的冲击,最后可以看到的就是房地产泡沫必将破裂,这一天已经越来越近,有耐心的人大可以放心等待。注:因客观原因,此文已删减掉三分之二,因此显得过于片面。

 

导读:

韩令国:房价崩盘全国将至少蒸发掉30万亿住宅资产价值

韩令国:北京市为全国房地产发展定下方向

韩令国:强悍的政策为房地产保驾护航

韩令国:不具备征收条件就不该出台物业税

韩令国:高房价必将被民穷埋葬

韩令国:保八将让房地产泡沫继续膨胀

韩令国:东拉西扯的调控助涨危机

韩令国:写给网友:2010年的一封祝福信

韩令国:高房价 不要与人民为敌

韩令国:房价为何难降

韩令国:没有降房价的政策要出台

韩令国:看网友如何评论房地产

韩令国:房奴已成为中国人奋斗的理想与目标

韩令国:预测房价者为何失策

韩令国:给年轻的房地产刚需们一封信

韩令国:营业税优惠政策终止难降房价

韩令国:从经济会议看房地产政策

韩令国:从就业、通胀看房地产危机

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨

韩令国:暴力拆迁 和谐社会下的累累血债

韩令国:房地产泡沫是中国经济的致命伤

韩令国:政治局会议埋下了房价上涨的种子

韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴

韩令国:高房价的孽债需要全民偿还

韩令国:权贵们制造的高房价带来了社会畸形

韩令国:恐慌心理将让百姓追着房价跑

韩令国:高房价下缺少人民的声音

韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌

韩令国:中国经济必将崩溃在高房价下

韩令国:穷人买房是在为富人贴息  

高房价下的百姓错在哪里?

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