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韩令国

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日志

 
 
 
 

地产业的终生诊断书  

2009-02-13 23:02:49|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产业的终生诊断书

文/韩令国

 

北京酋长说:狼真的来了。是啊,狼的确来了,来得让所有人措手不及,全球经济遇难了,百姓的日子难过了,低迷关口人人自危,有钱的怕缩水,没钱的怕挨饿。

 

地产商也难啊,好多的房子卖不出去,好多的资金抽不出,年前舍命融资、年后萧条依旧、从中央呼吁降价到百姓漫骂、为了地方那点GDP,各地新政又是花样百出,地产商遭遇了四面楚歌!

 

楼市症结就是地产商作茧自缚,但罪不致死(不然大家都没得房子住了),可现在看楼市和死了又有什么区别?新政层出不穷,成交量就是不动,看来是这些伟大的“大夫”下错了药以至于楼市病情加重,时间久了难免会熬得消瘦,那么楼市到底遇到了些什么事才以至遭此厄运,且盘点几条给各位揣摩。

 

一、宏观经济冲击波:全球经济低迷,国家经济受到冲击,相对组成国家GDP的分子经济必受冲击,所有行业所有人都无法规避,地产商不是神当然也逃脱不了。

 

二、近年来地产商的盲目发展与入市:上一轮经济危机后国家经济发展迅猛,一些地产商借船出海成就了财富梦想,随后逐利的各地方政府大力发掘土地资源,为了创收降低了房产业入户的门槛导致地产商数量倍增,地产商同时又为了造富的梦想而疯狂抢地造成了炒地皮现象的发生,当楼市遭遇一系列连锁反应而众叛亲离的时候,地产商无疑要为以往的盲目投机行为造成的后果买单,只是代价更疼痛一些。

 

三、民间资本炒家的推动:自从百姓的日子好过一点对住房有奢望的那一刻开始,民间资本炒家就进入了楼市,并从中疯狂敛财,资本翻了几倍是很正常的事,同时推升了房价,但炒家的嗅觉相对灵敏,刚刚有了危机意识就迅速撤离,跑了个干脆,把亲手抬起来的花轿扔在了半空中,想摔得不痛都不可能。

 

四:百姓的逐利行为:从前的买房者同买股票一样,专选涨的快的买,希望买完以后继续涨,即使自住也是增加了固定资产的价值,所以一路追着买,结果越买越高,到最后高到翘脚伸手也够不着,只得放弃。

 

五、草率的新政:盘点下各地新政有很多可爱,也有很多可恨,对于楼市症状不能对症下药反而曲线救市(房价),好多条都令人反感,遇冷也就不足为奇了。

 

六、相互绑架、唇齿相依:打仗亲兄弟,上阵父子兵,浑身是铁却拈不出几个钉,面对群众、时期经济、时局、全球形势等无数的劲敌根本没有胜算可言。

 

七、等待曙光:奥巴马的8300亿美圆如果能够为美国解困,相信整体经济也就看到了黎明,但奥巴马不是上帝,短期内想解决一切还不可能。

 

八、依附股市:股市与楼市息息相关,是一对平行线,很多人相信股市已经回暖,但不晓得可能只是一些震荡性的反弹,整体经济没有回暖,百业没有复兴,股市一路攀升就没有基础,想象下也清楚没有腿你就别指望能站得高。

 

以上这些就是现行楼市的一些病根(不是全部),俗话说治标不能治本,良好的政策是一只有力的推手,但盲目与草率实施背离真实的新政是不可取的,胡乱的实施结果在这个时候把方向推反了。

 

看房价,三线城市起火,二线城市被点燃,谁也不能把一线城市安几个轱辘推出这边森林,房价下行已经成为必然,但下行到什么位置自有市场定位与宏观调控来同时解决,至于地产商也只能是八仙过海各显其能了。

 

以下谈谈楼市回暖需要的条件吧。

 

一、足够的消费支持:回暖就要有成交量,没有足够的成交量那不是回暖,也就是要有足够的消费群体支持,无论是炒家还是自住者,只要相继入市楼市自然回暖。

 

二、消费恐惧的排除:目前经济危机已经影响到每个人,消费恐惧也在每个人身上发生,地产商不去拿地不也是消费恐惧心理在作祟吗,所以说消费恐惧心理不排除楼市就不会回暖。

 

三、货物之间的心理价值平衡:货物两个字要拆分来讲,‘货’是货币,‘物’是房子,只有买家觉得所花的钱与要买的房价值相等才会出手买房,这是消费准则,也是市场准则,违背不得。

 

四、良好的宏观调控:不是随便弄出点新政就可以的,盲目与草率实施一些不切合实际的新政是无用的,(年前的救市与年后重庆、上海、南京等地的新政都是徒劳的,拿哈尔滨新20条来讲,势必造成反面影响,我推测哈尔滨房价下滑在劫难逃,房价至少要降20%),要切合整体经济、当期时局、长久方向等众多因素来全权衡量制定宏观调控办法,发布导向号召才可以解决问题。

 

五、地产商自己:脱离群众就意味着被孤立,要知道群众的力量还是蛮大的,不要脱离群众,深入到群众之中去,楼市自然回暖。

 

六、整体经济的稳定:只要整体经济尚不稳定,地产业想崛地而起只能是妄想,要知道整体经济不稳定都有谁是最先受到牵连的就知道整体经济对地产业的影响作用了。(地产业不好我也受牵连,各位地产商和我算是难兄难弟)。

 

提醒百姓:看下楼市回暖后你需要做的有哪些(楼市轮回是注定上演的宿命)

 

一、逐利行为致使房价反弹:这个已经在国内上演两次了,国外各地都上演过,相信下一抡楼市的”稳健发展“也会来源于此。

 

二、丧失理性:一直以来百姓都是跟风的习惯,有时候明知道是错但也去跟,原因就是侥幸心理,其实很多百姓做事有盲从性,所以楼市回暖后会出现新的一抡逐利大餐摆在地产商桌前(地产商的未来还是星光大道)。

 

三、推变市场:所谓有需求就有市场,百姓的投机是最大的投机行为,巨大的投机势必造成巨大的需求,众人拾柴火焰高,百姓的再次投机将推变已经回归到自然的楼市,轮到最后一拨的就是受害者。

 

四、为地方GDB添砖加瓦:百姓的盲目跟从、丧失理性与逐利行为将致催生下一轮楼市泡沫,房价高了,地方政府收入也就多了,所以说这些百姓将成为为地方GDP添砖加瓦的又一批精英。

 

五、为盲目买单:若干年后人口数量将迅速减少,房子的分配比例就大了,炒到手的房子炒不出去,注定自己买单,这一天迟早要发生。

 

对楼市的昨天、今天做一个简单分析,对楼市的明天给予一点参考,对不远的未来做一个推测,无论百姓还是地产商都将逃脱不了上述的经历,最后我这个土大夫还是希望未来一切都好!

 

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