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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:高房价必将被民穷埋葬  

2009-12-25 03:10:56|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产整整走过了十年的黄金阶段,这十年间的房价上涨,为全球的房地产业创造了奇迹,令世界瞩目,却让国人伤心,如今的百姓不是为房子而劳累,就是为房子而忧愁,已经买房的人生活艰苦,没有买房的人,心情疲惫,高房价早已困扰着每一个人。

 

说当前房地产业脱离民生,可能是最贴切的形容,从最近几年的房价收入比来看,以带动经济为自豪的高房价早已脱离了民生,从2003-2008年全国城镇居民可支配收入分别为:8472元、9422元、10493元、11759元、13876元、15781元,平均每年增长9.55%,6年总计增长87.3%;农村居民人均可支配收入分别为:2622元、2936元、3255元、3587元、4140元、4761元,平均每年增长7.03%,6年总计增长81.5%。而从2003年到2008年间,京沪深等一线城市房价翻了5倍以上,部分地区的房价甚至上涨了15、6倍以上,其它大中城市的房价也涨了至少3倍以上,随后在2009年全年宽松货币与优惠政策的刺激下,京沪深等一线城市房价涨幅超过50%,部分楼盘房价涨幅达到100%以上,全国70个大中城市的平均房价也上涨了30%以上,如此市场如此的房价,早已经是太过疯狂。

 

相比近年来的人均收入,再看当前城市商品房与住宅的市场情况,据建设部数据,目前城市房屋总面积超过180亿平方米,以2008年全国城镇人口6.02亿这个数字,按人均使用面积30平方米计算,城市人口的居住需求早已经饱和,所以今后的商品房销售对象仅为被城市化人口与改善型住房的需求群体。也就是当前当前全国2.3亿的农民工,及每年新增的2000万劳动力人口与每年600万以上的应届毕业生,可是这群人中的农民工从收入上讲根本无法承受目前城市的房价。而受经济危机所影响,中国实体产业低迷,09年全年就业的74%应届毕业生的收入,同比去年下降了10%以上,大学生毕业的工资还不及农民工,这群人在未来两三年内也不会是商品房市场的支撑者,这群人中唯一能够有能力购房的群体就是啃老族,但是此前长达数十年的医疗、养老等保障欠缺的情况下,啃老族的比例也非常低,正因此在09年1-10月的商品房成交数据中,自住需求仅为15%,其余的都是投资需求。

 

与这一切相呼应的问题更加严峻,目前全国住宅总价值已经超过90万亿,是GDP两倍,而多数因经济发展需求而被城市化的人,面对高高在上的房价,却只能望房兴叹,以城镇人口房价收入比28:1与农村居住人口在城市的房价收入比超70:1的数字看,当前房价早已彻底失去了市场支撑,当前唯一支撑楼市的就是全年10万亿信贷的流动性,以及20%富人手中掌握的80%社会财富,而这群人最终只是炒家,不是房屋的使用者,在一线城市租售比接近甚至超过500:1的时候,投资房产在缺少真实需求力量接盘的情况下,空置率超过了50%,早已经存在了极大的风险,而利用优惠利率的炒房行为,最终是将风险转嫁给了银行,这就是09年房价飙涨的根源。炒家利用银行而规避风险,一旦房价破裂,银行业必将遭殃,而在中国,几大银行都是国有,正因此当前房地产开发企业与炒家对今后的房价预期都非常看好,无论地价多高,无论房价多高,只要有银行风险作为后盾,就继续推动地价、推动房价,最终造成房价涨地价就涨、地价涨房价也涨的联动效应,直至今日已经一发不可收拾,荒谬的政策早已将经济套死在房地产中。

 

令人叹息的是这样的趋势最终无法避免,无论未来经济如何变化,受通胀与资产价格上涨对民生造成压力,及银行资本金比例不足和不良资产飙升的影响,信贷想持久投放都无法持续,流动性也难以长久存在。据国家统计局数据显示,猪肉、鸡蛋、蔬菜以及消费品价格已经连续数个月上涨,其中11月份单月上涨10%以上,如果继续过度的向市场投放货币,又不能避免其流入房地产成为炒家的资本,那么房价暴涨的预期就会更加严重,而相比房价而言,其它商品价格也会继续走高,最终虚拟经济的泡沫越来越大,在地产经济拉动的人均收入不与房价在同一平面增长的情况下,房地产就永远缺少刚性需求的购买力支撑,房价泡沫就注定破裂,经济泡沫也将因此破裂,很可能会如同日本一般进入长达十余年甚至数十年的衰退,一个强国的梦也将从此破灭。

 

导读:

韩令国:保八将让房地产泡沫继续膨胀

韩令国:东拉西扯的调控助涨危机

韩令国:写给网友:2010年的一封祝福信

韩令国:高房价 不要与人民为敌

韩令国:房价为何难降

韩令国:没有降房价的政策要出台

韩令国:看网友如何评论房地产

韩令国:房奴已成为中国人奋斗的理想与目标

韩令国:预测房价者为何失策

韩令国:给年轻的房地产刚需们一封信

韩令国:营业税优惠政策终止难降房价

韩令国:从经济会议看房地产政策

韩令国:从就业、通胀看房地产危机

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨

韩令国:暴力拆迁 和谐社会下的累累血债

韩令国:房地产泡沫是中国经济的致命伤

韩令国:政治局会议埋下了房价上涨的种子

韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴

韩令国:高房价的孽债需要全民偿还

韩令国:权贵们制造的高房价带来了社会畸形

韩令国:恐慌心理将让百姓追着房价跑

韩令国:高房价下缺少人民的声音

韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌

韩令国:中国经济必将崩溃在高房价下

韩令国:穷人买房是在为富人贴息  

高房价下的百姓错在哪里?

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