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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:房价为何难降  

2009-12-17 02:40:51|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年房价暴涨的根源就是一些房地产相关政策变化而引发的投资与投机需求,推动投资与投机需求的动力就是利好政策,其中货币政策、二套房政策就是最大的利好政策。

 

因利好政策不断,2009年的楼市在一季度人为制造小阳春后发生了反转,进而一发不可收拾,过度的货币投放下,流动性泛滥又没有投资渠道,最终受楼市利好政策引导,多数个贷进入了楼市,也有许多企业贷款在实体产业低迷的情况下间接流入了楼市,最终造成连续10个月的房价上涨,最终上海房价从2月份12482元涨到12月份的20826元,北京房价也全面进入2万元时代,一线城市房价涨幅超100%的新盘超过10%几,平均房价上涨超过70%,而交易量中85%为投资与投机需求,造成了严重的房地产泡沫。

 

在交易量85%为投资需求的比例下,真实自住与改善型需求仅为15%,以此数据论证社科院《蓝皮书》中85%家庭买不起房的数据,虽然有点牵强,但是也不失为一个附证,由此可见,真正的市场需求者离房价甚远,市场供需之间已经形成巨大的镂空,即便房价不涨,在此价位下也没有任何真正的市场支撑,这无疑为房地产崩盘增加了危机度,令楼市的风险更为加剧。

 

看整个房地产市场与一线城市并无差异,根据国家统计局数据2008年1-10月全国平均房价为3933元,2009年1-10月全国平均房价为4751元,房价涨幅为20.8%,随后11月份统计数据为涨幅5.7%,可见全年全国房价涨幅已经接近30%,当然这个数据并不准确,还有其它种种算法,但是这一算法是所能找到最低数据的唯一计算方式,其它方式计算的结果都远超于30%这个数字,多的已经达到50%以上,所以笔者此作为可信数据。但尽管如此,与官方数据今年3月至11月,全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%的数据也有出入。

 

现在我们抛开房价上涨多少的数字,简单回顾2008年房地产市场,08年的楼市低迷主要原因并不是金融危机,从08年房价与08年人均可支配收入看,市场低迷来自于购买力不足,在08年各网站的调查数据中,被调查者中65%的人认为房价太高,买不起房,而至今为止,现在的房价相比08年同期价格至少上涨了30%以上,而人均收入至今为止没有达到30%的涨幅,真实涨幅如果按有劳动能力的全部人口算,在年初2000万农民工失业返乡,与2009年新增应届毕业生680万人,与每年新增劳动力人口2000万这几个数据算,即便刨除此前多年就业遗留问题导致没有工作岗位的4000-5000多万人口,与GDP增长8%带动1000万就业率来计算,也有接近3000万人失业,因此可以说2009年的人均可支配收入是下降的,并不会增长,这样算来房价收入比的差距就要比统计局的数字更大一些。

 

上面数据就是当前房地产市场所面临的一切问题,最终总结归纳为供需断层,房价泡沫,在投机需求过度的情况下,一线城市出现50%的空置率,许多二线城市的空置率甚至更高,现在所剩的仅有部分二线城市和三线城市尚无太大空置率,这样的市场格局早已经危机四伏,无论政策多么利好,房价涨一分,泡沫就多积累一分,崩盘的几率就大一分。

 

也正因此笔者在5、6月份到9月份之间多次呼吁遏制投机,但是最终没有得到重视,投机现象反而更加严重,到今天房地产的位置支撑点就是流动性与金融杠杆,也因此形成了恶性循环,一旦房地产市场没有了流动性和金融杠杆就会立刻崩盘,而为了避免房地产崩盘就要继续保持流动性的存在,继续利用金融杠杆来维系,这也形成了房价将继续上涨的预期。

 

然而在这样的预期下,刚需族的住房梦也就随着破裂了,商品房也彻底失去了原本的居住属性,成为资本逐利与富人游戏的道具,房地产也因此变成了资本的游乐场,有钱可以进去玩一玩,没有钱连看一眼的能力都没有。试想在这样的房地产市场下,又哪里能看得到民生的希望。

 

保民生不是说一说就可以,环顾当前房价,即使百姓的人均收入以每年20%的速度增长,其购买力追上当前房价也要至少五年,而这五年中房价的涨幅恐怕更高,如此发展下去,无论房地产还是经济,都将难以持续,民生不保的情况下,甚至可能因此引发难以遏制的社会问题,因此不如直接刺破房价。

 

那么房地产泡沫破裂对经济的危害有多大,我们可以简单分析,目前房地产所牵涉的资本多数来自于金融机构与投机者,2009年的信贷数据显示,85%的楼市交易量来自于投资需求,仅有15%的交易来自于个人住房与改善型二套房,那么楼市崩盘所危及到的也仅有极少数普通家庭,更大的损失是金融机构与投机者,对其他人并没有造成任何损失。

 

同时与房地产相关的几十个行业问题就更为简单,材料商、建筑商、以及家电等等行业在房价崩盘后 并不会损失工程款,只要政策不倾斜偏袒,即便京沪深几个一线城市房价暴跌70%,每个在建楼盘的价值依旧远超于所有工程款,材料商与建筑商并不会因此而受到损失,损失惨重的是开发商,再深入点说还是金融机构。而一旦房价泡沫破裂房价到底,市场需求就会马上释放,进而促成房地产的重生,在这样的环境下,与房地产相关的几十个行业只能更加向好,绝不会因此而萧条。

 

到此可能有人说开发商都破产了,就没有人来盖房子了,事实上也绝非如此,在资本的逐利属性下不会造成房地产无人开发的局面,只要房价崩盘并触底,在反弹前立刻会有更多的资本涌入开发领域,社会资本将对破产房企进行兼并重组也是无需验证道理,就业也会被拉动起来。

 

说到底为何房价难降,其根源就在于房地产利益链的存在,地方财政,中央财政,金融风险以及一些官员的灰色收入,如果没有这些群体的利益牵扯在内,任何情况下降房价都是轻而易举的事情,但是有了这些利益关系的左右,想降房价就难于上青天。

 

导读:

韩令国:没有降房价的政策要出台

韩令国:看网友如何评论房地产

韩令国:房奴已成为中国人奋斗的理想与目标

韩令国:预测房价者为何失策

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韩令国:营业税优惠政策终止难降房价

韩令国:从经济会议看房地产政策

韩令国:从就业、通胀看房地产危机

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨

韩令国:暴力拆迁 和谐社会下的累累血债

韩令国:房地产泡沫是中国经济的致命伤

韩令国:政治局会议埋下了房价上涨的种子

韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴

韩令国:高房价的孽债需要全民偿还

韩令国:权贵们制造的高房价带来了社会畸形

韩令国:恐慌心理将让百姓追着房价跑

韩令国:高房价下缺少人民的声音

韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌

韩令国:中国经济必将崩溃在高房价下

韩令国:穷人买房是在为富人贴息  

高房价下的百姓错在哪里?

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