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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:预测房价者为何失策  

2009-12-13 01:28:35|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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预测2009年房价者不乏其人,研究机构、专家、学者、政府要员、开发商等都在预测,其中也包括笔者自己,到年底统计一下全年预测房价的成功率,少之甚少,简直少得可怜,从大家预测所对应的时间节点看,预测的准确率如同彩票中奖率一样低。

 

为避嫌疑,此文不以其它人作为例证,仅以本人为主进行分析,笔者在3月10日第一次预测房价,《开发商玩火自焚,房价只有接着降》,紧接着在4月8日讲,《成交量4月起将开始大跌》,然而至今为止,不仅房价在持续暴涨,成交量也在飞速暴涨,从这一点看,笔者的预测,很失水准,因此感到本人对于09年的房地产评论,全部是失败的,从实质上对无数购房者来说,没有任何价值与意义!

 

到此所有读者们可以任意责怪本人,本人绝不狡辩,其它人也可以随意来侮辱谩骂,笔者也同样会真心接受,因为本人已经错了,那么就应当向所有人去承认错误,也应接受批评与指责,不会去躲避与做任何推脱性的解释。

 

与笔者同样对市场判断失策的人也很多,其中除去几个专家与学者外,多数人是刚性需求者,很多人因此在2009年失去了最佳购房时机,这一点是本人所不愿意看到的,但是它实实在在的发生了,如果这群人之中有因为笔者对房价走势的错误分析而耽误了买房计划的,笔者对此深表歉意,并向各位致以最真诚的道歉,说一声对不起大家!

 

当然错误已经铸成,我们都无法再去纠正过去,因此只能以上述检讨向大家做个交代,本人能做的也仅此而已,至于或许可能牵涉到一部分人因笔者言论延误购房时机造成的损失,本人也无法给予补偿,这一点本人只能深表歉意,同时为此前的愚钝而感到懊悔。

 

2009年房价的扭曲,主要源于房地产特定环境条件的变化,其中宏观政策下的流动性是一根源,银行个贷管理弊端是第二个根源,而二套房政策就是第三个根源,由于全年向市场发放的货币太多,这三点加在一起对资产价格的推动作用就远大于大家此前的判断。也是从2009年的房地产中我们才真切体会到当年日本房地产泡沫膨胀的真实过程,这一过程已经令人看得胆战心惊,对未来产生了无比强烈的恐慌。

 

多数人对2009年房价预测失算的根源已经找到,如果非要按每条预测来分析的话,各位可以对照每条预测的预测时间,去寻找当时的房地产政策变化、个贷数据及当月的信贷流向,对照一切后就可以一目了然。而对全年房价的预测,已经不用去找任何参照了,全年十余万亿的货币投放可以说明任何问题。由此可以看到的是,在2009年资产价格的波动并没有以真实市场的供需关系来决定,决定价格与成交量的是流动性下的投机行为,而这一切是宏观政策所致,它并不会以任何人的意志而转移,最终所有人没有想象到原本计划全年6万亿信贷规模突然增至10万亿以上,就是预测2009年房价下跌都失败的最大原因。

 

相比于2009年房价变化来看2010年房价,依然存在诸多不确定性,也就是前面所有影响2009年房价的特定条件变化,如果继续保持宏观政策的连续性与稳定性,那么在影响房价的货币投放以及优惠政策下,房价走高的趋势也很难改变,这一点不会因当前85%家庭买不起房的真实市场需求状况而改变。

 

但是即便有了2009年的经验和教训,我们也依旧无法以此来作为判断未来房价的标准,在朝令夕改的政策背景下,任何一个政策变动都可能影响房地产市场走向,而这一切恰恰是除中央政府外,任何人都无法预见的,无论大家做如何推测与分析,政策制定者与执行者的行为都是相对独立并且无法推测的,因此,今后对房价预测的行为无论分析的多么透彻,只要不能与政策同步,最终也都将是错误的推测与判断,这已经在2009年的房地产市场变化中得到印证。

 

最后依旧要谈谈高房价问题,目前的房地产市场无论多么向好,对于真正的市场需求来讲,它都是不好的,因为在全年平均房价暴涨40左右的情况下,全国人均收入并没有与物价在同一平面上增长,已经导致真实市场的供需断层距离加大,即便是刚性需求肯入市买房,受限于房价收入比过大,也无力购买,今后的市场参与者中刚性需求的影子只能越来越少,很难放大。

 

同时在宏观政策不变的情况下,投机需求并不会因为营业税优惠政策被取消而撤离市场,在继续不断向市场发放货币的影响下,如果再没有其它打压政策出现,游动资本继续向房地产渗透的趋势也不会改变。另外在10%富裕家庭占城市居民全部财产45%,而10%低收入家庭财产总额仅占城市居民全部财产1.4%的财富分配悬殊失衡情况下,还有85%家庭买不起房,在今后政策提高人均收入的大环境下,这85%买不起房的家庭终究要被纳入房地产市场需求行列,而这盘大的需求群体,也正是20%富人所需要投机的对象,这就意味着投机房产从宏观政策不变的长远角度看,依旧是具有极大空间的。

 

而与官方数据相比较的又一组数据似乎更能说明问题,波士顿咨询公司(BCG)最近公布了一份关于中国富人的研究报告,报告称,2008年中国拥有百万美元资产的家庭不到中国家庭总数的0.1%,但拥有45%的总财富,半数以上的百万美元资产家庭集中在广东、上海、浙江、北京、江苏和山东六个省市。虽然这样的数据与中方数据让我们搞不清楚哪个真实哪个准确,但是两者都足以说明,中国普通百姓的收入与房价之间的距离,也看到了哪些区域存在房价上涨的真实压力。

 

当然这一切最终也都无法作为对今后房价变化所遵循的依据,其根源依旧是政策的变化着实无法估量,尤其在政治局会议与中央经济会议和国务院会议结束之后,在有保有压的政策方向下,政策的灵活性与不确定性就更加难以预料,无论哪个人再去预测,在这样的政策环境下,2010年房价的走向都会是一个篇谜团,而我们仅仅能猜测的,只是依赖房地产的经济将会继续保持稳定增长的目标,因此唯一能判断的就是作为支柱的房地产在经济需求下,被打压的希望很渺茫,同理房价上涨的压力也就更大。这其中变数具体如何,仍然难以做最终判断。

 对于如何满足普通家庭的居住需求,我们所能期待的就是政策收紧,也只有如此才能再次促使房价下行,然而有了此前十余年的教训,我们对政策收紧与打压房价的希望也只能是一个期待,应当时常提醒自己的是,我们何时看到过政策打压房价,又何时感受到过政策打压房价带来的实惠,到最终所能期待的或许依旧只能是房地产泡沫的破裂。

 

导读:

韩令国:给年轻的房地产刚需们一封信

韩令国:营业税优惠政策终止难降房价

韩令国:从经济会议看房地产政策

韩令国:从就业、通胀看房地产危机

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨

韩令国:暴力拆迁 和谐社会下的累累血债

韩令国:房地产泡沫是中国经济的致命伤

韩令国:政治局会议埋下了房价上涨的种子

韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴

韩令国:高房价的孽债需要全民偿还

韩令国:权贵们制造的高房价带来了社会畸形

韩令国:恐慌心理将让百姓追着房价跑

韩令国:高房价下缺少人民的声音

韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌

韩令国:中国经济必将崩溃在高房价下

韩令国:穷人买房是在为富人贴息  

高房价下的百姓错在哪里?

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