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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:营业税优惠政策终止难降房价  

2009-12-10 00:20:58|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在12月9日温家宝总理主持召开的国务院会议上,对2010年的房地产政策定下基调,除个人住房转让营业税条例终止外,此前包括2008年12月份国务院下发的131号文件相关政策继续执行,也就是说房地产优惠政策没有完全叫停,仅仅是此前遏制投机的二手房营业税政策恢复到08年之前。

 

当然国务院叫停二手房营业税优惠政策的目的是遏制投机,这一政策在过去几年也起到过一定的作用,但是对2010年将面临的市场情况来讲,这一政策叫停并不能阻止投机需求对楼市的渗透已成必然。

 

首先这一政策对2010年房地产市场来讲,并没有太大的打压作用,2009年房地产热的根源在于流动性过剩与楼市优惠政策的双重作用,同时在年初与上半年及10月、11月份和12月份中,还有部分刚性需求的释放也是一个原因,其中另一原因就是2008年房地产低迷时期商品房开发面积较少,在2009年流动性过剩造成的投机推动下,将供需格局逆转,市场上流动性过剩缺乏投资渠道,最终都涌入楼市,投资需求远大于供给,推动了房价上涨。

 

其次对于刚性需求的百姓来讲,这一政策的出台也没有起到实实在在的优惠作用,看2009年楼市交易数据,其中85%交易量来自于投资需求,真正的个人住房及改善型需求成交量仅为15%,但是全国平均房价却出现了20%以上的涨幅,可见2009年实行的优惠政策最终优惠的仅是投资需求,而并非普通百姓与个人自住需求,这样的优惠政策从根本上并没有给与百姓优惠,却助涨了房价,最终成为百姓的负担,从当前85%家庭买不起房的角度看,叫停与否对于投机需求过度节点下的多数百姓来讲,并无太大利益损失。

 

即没有对高房价形成绝对打压作用,也没有对普通百姓自住需求起到优惠作用的二手房营业税优惠政策,对于2010年的楼市来讲,已经没有实质上的意义,与其保留其继续推动房价暴涨不如终止,更有利于套牢部分投机需求稳定高房价,这是中央政府心知肚明的道理,因此优惠政策的取消,已经在多数人的意料之内,至于对今后楼市的影响,只能说微乎其微。

 

从根本上讲,影响今后房价的依旧是保持稳定性与持续性的宏观政策,只要货币向市场投放的数量继续增加,就会继续推动市场上商品价格的上涨,因为流动性过剩下的供求关系已经改变,在广义货币增长超过30%的情况下,国民生产总值仅为8%左右,需求大于供给的局面已经产生,而2010年依旧要保持宏观政策的稳定性与持续性,并确定了GDP9%左右的目标,注定将有更多的货币投向市场,在货币发放过多的情况下,投资需求推动物价上涨已成必然,房价也不会例外。

 

同时受09年全年土地价格暴涨的影响,已经对2010年房价继续走高做好了铺垫,过多的资本缺乏投资渠道下,能看好的投资渠道依旧只有房地产,也就是说,只要政府不能严厉打压高房价,游动资本就会持续的推动房价暴涨,这一点从2009年全国房价的涨幅中可以看出,全国房价1-10月份真实涨幅远超于20%,而二手房全额营业税仅为5.5%左右,相比于20%以上的利润空间去除5.5%,依旧有15%的投资回报率,这一回报率在当前来讲,远高于储蓄利率不止一点,也远高于期货、债券等的投资收益,因此可以断定,二手房营业税的终止,绝对不会对高房价下的投机行为起到遏制作用,也无法从根本上减缓房价上涨的压力。

 

最后不得不重申,今后降房价的唯一途径,依旧是房地产泡沫破裂,也只有房地产泡沫破裂才能真正的降房价,此外无论是否发生通胀,只要当局没有收回流动性,房价依旧会处于上升通道,当然这次优惠政策的终止,也很可能造成年后短期的成交萎缩,或者可能对高房价产生短暂的冲击,但是即便如此,房价下降的最大幅度也不会超过10%,而相继而来的将是又一次的报复性反弹,这一趋势只有收回流动性才能缓解,而在全国85%家庭无力承受高房价的明天,收回流动性的时刻就是房地产泡沫破裂的开始,让我们拭目以待。

导读:

韩令国:从经济会议看房地产政策

韩令国:从就业、通胀看房地产危机

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨

韩令国:暴力拆迁 和谐社会下的累累血债

韩令国:房地产泡沫是中国经济的致命伤

韩令国:政治局会议埋下了房价上涨的种子

韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴

韩令国:高房价的孽债需要全民偿还

韩令国:权贵们制造的高房价带来了社会畸形

韩令国:恐慌心理将让百姓追着房价跑

韩令国:高房价下缺少人民的声音

韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌

韩令国:中国经济必将崩溃在高房价下

韩令国:穷人买房是在为富人贴息  

高房价下的百姓错在哪里?

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