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韩令国

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韩令国:开发商已面临卸磨杀驴的窘境  

2009-11-03 00:44:31|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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GDP保八已经再无悬念,房地产这一支柱也不负众望,在GDP的凯歌即将奏响之际,卸磨杀驴的大戏也即将上演。

 

最近政府一改对上半年房价暴涨所保持的缄默,国务院在于9月26日发布《关于集约用地的通知》中明确,要严格执行2008年1月国务院发布的《国务院关于节约集约用地的通知》对闲置满两年未开发的土地坚决无偿收回或重新安排使用,对土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外,国土资源部明确表示,将很快对闲置土地征缴增值地价。 

 

对于当前地方政府高达5万亿的财政赤字来讲,对开发商下刀有一箭双雕之功效,首先可以继续获得以拍卖后而未开发的土地收益,其二可以尽快增加商品房供应补给,以泄民怨。

 

其理由也十分简单,北京商品房存量不足5个月的供应量,而一个开发周期大约为1.5年到2年,此间房价依旧随供需失衡处于上涨通道,房地产税收与土地收入将大大提高,从本质上讲,与降房价的调调是格格不入。

 

这里必须明确一点,2009年的房价暴涨与供需关系没有任何关系,完全是款信贷、低利率等政策与通胀预期的推动,如果说增加供给就可以降房价,在当前政策及经济环境没有质变的情况下,只能说是在掩耳盗铃,司马昭之心路人皆知。

 

到今天为止,房产已经彻底沦为资本游戏的工具,推动房价暴涨的利益团体也正在享受着丰收的盛宴,关乎民生之事,只是挂在嘴边一句虚伪的谎言。

 

从1到9月份的土地拍卖中可以看到,除此前全国3亿平方米闲置土地外,全国60个城市住宅类用地成交1643宗,成交面积10524万平方米,相比2008年的土地交易,几乎半数属于地王,受限于此前3亿平方米闲置土地将面临“被收回及重新安排使用”,实际上能开发的土地面积远远不足。即便1-9月份成交土地面积连同3亿平方米闲置土地一同开发,在1-3年的开发周期时间约束下,按前三季度的楼市交易量来计算,2010年的房地产市场供应将远远不足,而受全球贸易将进一步恶化的影响,过多的资本没有其它投资渠道,势必依旧会向房地产聚集,投资需求依旧十分庞大,降房价的谎言自然不攻自破。

 

综上可见,平民怨降房价只是老百姓一厢情愿的事情,在当前政策出发角度以及经济环境下,依靠政府降房价的愿望将遥遥无期,而此轮土地审查的最终目的,无非是征收土地增值价与获取无偿收回土地的二次拍卖金。

 

打击囤地本是好事,但是如此操行并不惠及民,非但不能遏制房价上涨,反而增加了开发商的土地成本,说白了,就是政府缺钱,需要开发商再次的利益输送,抢地王与囤地的开发商被卸磨杀驴的命运已经注定。

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