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韩令国

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韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴  

2009-11-27 03:51:18|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 无论美国、日本还是英国还是俄罗斯,在2008年至2009年的房价都在下跌,唯独中国大陆房价连续十余年平均超9%在上涨,继07年平均每月超5.5%的暴涨之后在09年又更加疯狂,一线城市外的二三线城市也暴涨30%以上,纵观世界独一无二。

   当然时下的中国房价即便是投资与投机过剩导致造成的暴涨,其根源依旧来自于城市进程的需求旺盛,当前一线城市的人口激增是投资与投机需求疯狂扫楼的最大支撑,正是源于被城市化人群对居住需求的旺盛,投机者才敢有恃无恐的在政策推动下疯狂扫楼。

   诚然当前的房地产热主要原因在于投资与投机者手中的资本没有其它投资渠道,也正因此只要国民生产总值(GDP)增长的政策无法摆脱对房地产的依赖,投资与投机需求在股市市盈率过低与储蓄收益远低于投资房产的情况下,无论货币政策收紧与否,从长期看在当前经济结构无法改变的状况下,继续投机房产一路推涨房价的趋势就不会改变,即便2010年可能会有短期的政策打压,依旧难改房价暴涨的长远趋势。 

   从当前房地产发展状况与政策可以看出,在当前经济、金融环境下房地产俨然成为中国经济的救命稻草,这一点在2009年GDP前三季度的7.7%增长数据中已经得到印证。在房地产绑架了地方政府与银行后,也彻底绑架了中国经济,房价泡沫自然的成了经济泡沫。 

   自学术界不承认房价泡沫到今天一致认为资产泡沫已经形成可以说明,事实是无法被永远扭曲和掩盖的,真相终究会大白于天下,很多人因此会产生寄望政策调控房价的心理预期,试想着房价将受到通胀影响而受到政策调控,但是以目前形势看,在08年-09年地方政府财政吃紧与GDP需求下,人为的利用金融杠杆抬升房价进而推高地价产生的房价成本下,房价不会下降已经毋庸质疑,此外在受地方行政干扰房地产所带来的金融隐患影响下,为保障商业银行的金融稳定中国不会打压房价已成必然。 

   尽管高房价的可持续性最终仍取决于民生购买力,但是受中国财富分配差距所影响富人手中过多的资本才是短期内支撑楼市的主力,从2009年前10个月的楼市成交量可以看出,普通百姓的居住需求实质上并没有得到释放,这一轮房地产热仅仅是富人追逐房产的一场游戏,这场游戏能持续多久最终依旧需要政策的调整来给予答案。 

   无论当前政府对2010年经济政策有多大期望,从当前外需市场需求潜力看,市场继续萎缩的趋势已经非常明显,即便所有的贸易保护都不存在,制造业危机依旧难以摆脱已经无需争议,然而受到民穷的限制,内需经济依旧无法避免抬升食品之外一切生存必需品来维系的方式,水、电、油、煤气等等生活必需品的涨价就是最好的说明,房地产也绝不会成为例外。 

   同时需要认清的是,自从地方政府利用地王只需交纳20%定金的行为与银行为开发商提供了天量信贷来推高地价,而国土部门与相关监管部门视而不见所造成的后果看,12月份的中央经济会议受限于GDP增长与金融稳定的两大目标下,不会转调政策打压房价已成必然。 

   而上述这一切的根源都在于当前刚需族对居住场所的需求,从最近五年的百姓购房心态中可以看出,无论房价多高,只要迫于生存需求紧迫,即便压力再大也会在能力所及的情况下疯狂入市,啃老族的出现也正是在如此心态下形成的,这也是当前及今后房地产发展所唯一的依赖,有着刚需层这样的购房心理,无论再大的泡沫只要政策能维系其不破裂,最终都会被这一庞大的需求群体所虹吸。 

   有着上面种种的必然,房价不跌的神话就会继续,直到有一天房地产泡沫如同2008年股市泡沫一样再无支撑才会破裂,然而在当前百姓的价值观影响下,这一天能够到来的希望已经非常渺茫,长久看房价继续上涨的动力依旧大于下跌的数值,啃老族的群体非但不会下降,不断壮大的趋势已经形成,如果购房者继续以啃老的方式来购房支撑楼市,一套房子造就出三代房奴的日子必将到来。

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