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韩令国

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韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌  

2009-11-13 00:53:35|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中房协副会长顾云昌透漏:楼市优惠政策的收紧与否可能在12月的中央经济会议中定调。在2009年优惠政策拉升房地产以维系了高速的GDP之后,楼市优惠政策的去与留将直接影响到2010年的房地产业与GDP,但是优惠政策的弊端已经无法移除。

 

对于当前房地产来讲,房地产救市政策已经接近尾声,政策的调整将直接影响房地产走势,对房价的波动也在所难免,不是暴涨就是暴跌的走势已经非常明显,并且不会以人的意志而转移。

 

当前的房地产已经连续三个季度的暴涨,10月份全国70个大中城市的房价平均上涨3.9%的事实证明,在救市政策即将面临退出之际,受政策效应影响部分刚性需求正在疯狂入市,从而与投机需求共同推动大中城市的房价上涨。如果救市政策年底终止,很可能在11、12两个月份造成房价暴涨超过10%的结局。

 

但是一旦优惠政策年底结束,年后的楼市交易量在失去金融杠杆的支撑后,注定受自住需求萎缩影响而下降,并再度形成观望局面,房价很可能会深度下行。

 

相反,如果救市政策如一些城市所操作的去继续延期,在流动量短期无法收回的情况下,房价依旧会受通胀下的投资需求需求拉动,继续上涨,并且会在政策导致的流动性没有收回之前,一直上涨。

 

回顾98年以来的房地产可以看到一个规律,长期以来的房价一直只有暴涨,没有过暴跌,房地产也因此显得更为神奇,尤其是在98年金融危机时期,房价也没有出现过暴跌,这些源于此前房地产的结构问题,以地方政府为利益链背后支撑的房地产,无论遇到任何经济问题都不会暴跌在此前是必然的。

 

然而今天的形式与此前截然不同,在截止到10月份时候近9万亿天量信贷与4万亿救市计划引发的通胀隐患下,房地产泡沫已经今非昔比。真正的市场需求者与房价之间的距离已经出现了一条不可逾越的鸿沟,在自住需求购买力严重不足的情况下,一旦政策开始收回流动性,楼市交易量必然大大下降,最终自住需求者心理将再度回到2008年的观望状态,房价必然受政策退出效应影响形成暴跌。

 

当然,真正影响自住需求购买力的是制造业危机,由于制造业的低迷造成的实体经济资本没有出路流入房地产,是造成当前房价暴涨的根源之一,制造业危机造成的人均收入下降也是今后自住需求购买力不足的最大根源,也是一旦投资与投机者停止投机行为后楼市交易量大跌的诱因。

 

综上可见,今后的房价走势并不会依照个人意志而转移,也绝不会出现平稳或平稳上涨的走势,唯一可以得到的就是暴涨或者暴跌的结论。

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